不動産価格は3種類あります

�T，公示価格	・・・・・	国土交通省が発表する基準価額。通常、時価とイコールと考えます。
�U，路線価	・・・・・	相続税申告に適用される税務署が提示する価額 通常、路線価は公示価格の80%、
�V，固定資産評価額	・・・・・	固定資産税を賦課するための市町村が提示する価額 固定資産評価額は公示価格の70％となっております

※�T�U�Vの価額は対象不動産の個別的要因を充分に考慮していない場合もあります。
不動産鑑定士は、地域要因、個別的要因を充分に考慮した適正な調査価額（時価）を提示します。

国税庁の基本通達では「路線価」をベースにした相続不動産の価額を算出すると定めています。
しかし、法律では「相続税開始時の時価で評価する」と定めています。
これに合致する合理的な価額であれば、税務署も認めます。
この合理的な価格を不動産鑑定士は算出します。

対象不動産にマイナスの個別要因があるときは、路線価よりも低い評価をつけることができます。では、マイナスの個別要因とは具体的にどのようなものか

1. 対象土地が法地（のりち）になっている。つまり土地が傾いているとき、でこぼこになっている場合、評価が低くなる。
2. 対象土地の中に私道がある場合、私道は所有者の使用が制限されるので評価が低くなる。
3. 対象土地上に高圧線が通っているとき、所有者の使用が制限される、危険度が高い等の理由から評価が低くなる。
4. 前面道路の幅員が４ｍ未満のとき、セットバックといい前面道路の幅員が４ｍになるまで土地を下げなければいけないので土地の面積が小さくなる。このことから評価が低くなる。
5. 対象土地が土壌汚染の影響を受けているとが考えられる場合、評価が低くなる。
6. 都市計画道路が通っている場合。将来、対象土地が買収される可能性があるので、評価が低くなる。

注意点：	国税局の通達においても上記の要因の影響を考慮する規定があります。土地評価を評価するとき、その影響がどの程度のものかと考慮することが、不動産鑑定士の見解となります。

住宅地域ならば、地域の居住性が衰退しているのであれば、地域のマイナス要因となり、その地域内の対象土地の評価も低くなる。

またマイナスの地域要因が原因となり直近の近隣地域の取引事例価格が低くなっているときは、対象土地の価格（他の土地との比較から価格を算出するとき）も低くなる。